Каждый регион нашей огромной страны обладает особым знанием – уникальным опытом решения общих проблем. Увы, об этих наработках и находках порой неизвестно даже соседям. Мы начинаем цикл материалов, которые позволят узнать страну в сравнении её территорий.

Собственные корреспонденты «Файла-РФ» пройдут по магазинам и рынкам своих городов, тестируя молоко и хлеб; проедут по просёлкам от райцентра до самой глухой деревни, оценивая живучесть дорог и транспортную доступность; разберутся, как выдаётся зарплата; выяснят, сколько стоит отправить ребенка в летний лагерь… Мы будем основываться только на собственных наблюдениях и лично проверенных данных.

Предмет нашего первого исследования – жилищное строительство. В силу географических, исторических, экономических причин в регионах сложились внутренние, мало сообщающиеся рынки недвижимости, на которых, однако, – и мы готовы это доказать, – действуют схожие тенденции.

Себестоимость квадратного метра – «коммерческая тайна», настаивают застройщики, «некорректная постановка вопроса», намекают чиновники. Тем не менее, корреспонденты «Файла-РФ» выяснили, сколько стоит «метр» построить. А заодно – почём его можно продать и кто готов купить.

Самая низкая себестоимость строительства зафиксирована в Калининграде: 20 тысяч рублей в пересчете на «квадрат» жилой площади. Речь идёт о minimum minimorum, от которого начинается отсчёт на вырост в зависимости от качества, материалов, сложности проекта и прочих переменных. В Новосибирске это 30 тысяч рублей. В Ростове-на-Дону – 34–35 тысяч, столько же во Владивостоке. Самая высокая минимальная себестоимость – в Санкт-Петербурге и Москве: 52 и 54–56 тысяч рублей соответственно. (Стоит заметить, что в Подмосковье, в нескольких километрах от МКАД, строители бюджетного жилья ухитряются укладываться в 35–36 тысяч.)

Продажи квартир в новостройках стартуют с 23 тысяч рублей за «квадрат» в Краснодаре. В Новосибирске минимальная цена 31 100 рублей. 35 тысяч рублей – самое дешёвое предложение в Калининграде (на окраине) и Нижнем Новгороде, где по такой цене продаются «антикризисные» малогабаритные квартиры. В Ростове-на-Дону по 39 тысяч рублей идет самый неликвид: последний этаж в новостройке на окраине. Во Владивостоке цены начинаются от 55 тысяч рублей, в Петербурге – от 62 тысяч, в Москве – от 75 тысяч. В столицах, правда, объявлены целевые программы, позволяющие купить квартиру по себестоимости или даже дешевле с помощью субсидии из городской казны, но они охватывают 1,5–2 процента от числа очередников при том, что для получения льготы нужно быть не просто местным старожилом, а желательно многодетным или хотя бы работником бюджетной сферы со стажем. На общую ситуацию с ценами эти социальные инициативы региональных властей не влияют.

Опрошенные «Файлом-РФ» эксперты прогнозируют 10-процентный рост стоимости жилья к концу года. Однако где-то рынок может дать и обратный ход. К примеру, в Калининграде в настоящее время остаются непроданными 280 тысяч квадратных метров жилья. Между тем закладываются и реализуются новые проекты, так что при нынешних ценах объёмы невостребованных площадей будут накапливаться. И это вынудит продавцов пойти на уступки, полагает председатель городского комитета архитектуры и строительства Сергей Мельников.

Как ни странно, в российской столице самая короткая в пересчёте на численность населения очередь на жильё: на начало 2011 года в ней стоял всего лишь каждый 30-й обитатель мегаполиса. Петербург впереди Москвы даже в абсолютном измерении – 492 152 очередника против 385 613. При том, что жителей в северной столице, по данным последней переписи, в 2,4 раза меньше. Таким образом в Петербурге, по официальным данным, в новоселье нуждается каждый 10-й. Хуже обстоят дела только в Калининграде. Здесь в очереди примерно каждый 8-й. Тогда как в Ростове-на-Дону – каждый 27-й, в Нижнем – 23-й, в Краснодаре – 20-й. Тем не менее, именно в Калининграде премьер-министр Владимир Путин провёл 23 февраля совещание по вопросам строительства квартир для военнослужащих. На территории российского форпоста на Балтике их жилищные проблемы особенно успешно решаются, с удовлетворением отметил глава правительства.

Во Владивостоке и Новосибирске очереди как таковой нет, поэтому оценить насущность квартирного вопроса можно только «на глазок». В столице Приморья речь может идти о каждом 24-м, это с учётом необходимости обеспечения квартирами военных моряков. А в Новосибирске, по некоторым данным, в улучшении жилищных условий нуждается до 100 тысяч семей, то есть каждый пятый. В целом по стране новые квартиры требуются пяти процентам граждан – такие данные привел председатель думского Комитета по экономической политике и предпринимательству Евгений Фёдоров на проведённых в середине апреля парламентских слушаниях об итогах деятельности государственных институтов развития в сфере жилищного строительства.

Быстрее других полностью решить проблему могут в Краснодаре, здесь в прошлом году было возведено по 1,36 квадратных метра жилья на душу населения. Это большое даже по международным меркам достижение. Европейская норма – один «квадрат» на человека в год. Выйти на такой показатель в среднем по России планируется к 2020 году, говорил Владимир Путин на февральском совещании в Кирове, которое было посвящено развитию жилищного строительства в регионах. А по итогам 2010-го за лидером следуют: Новосибирск – 0,92, Калининград – 0,84, Ростов-на-Дону – 0,78, Петербург – 0,55, Владивосток – 0,54. Заметно отстаёт Нижний Новгород: 0,3 квадратных метра на жителя, причём строители почти не закладывали новых домов, в основном доделывали ранее начатые проекты. И полным провалом стал 2010-й год для Москвы – 0,15, втрое меньше, чем по итогам многих предшествовавших лет.

Доля горожан, которые в состоянии купить квартиру, везде – вопреки разбросу цен – примерно одинакова: 15%. В Калининграде, Краснодаре и Нижнем этот показатель может отклоняться в меньшую сторону, в Новосибирске – в большую. Несколько выделяется Ростов-на-Дону, где диапазон оценок оказался шире. Чиновные источники говорят о тех же 15 или около того процентах. Банковские аналитики, другие независимые от власти эксперты, оценивавшие по нашей просьбе покупательную способность горожан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, официальную цифру удваивают. Возможное объяснение разногласий – распространённость в Ростове-на-Дону индивидуального строительства, затраты на которое, по общему признанию, существенно меньше расходов на приобретение квартиры, но сколько-нибудь точному расчёту далеко не всегда поддаются.

А вот цена ипотеки отличается в регионах весьма значительно. Если брать минимальные ставки по рублёвым кредитам, то в Краснодаре это будет 6% годовых, в Петербурге и Ростове-на-Дону – 8, Владивостоке – 9,5, в Калининграде и Новосибирске – 10, Нижнем – 10,5. Оказывается, при всех рыночных факторах решающее значение имеет позиция региональных властей. Краснодарский рекорд установлен с помощью бюджетных средств, стимулирующих участие населения в накопительной программе. Ростовские 8% получаются за вычетом скидки от областной администрации и мэрии, которые возмещают банкам недополученную от уменьшения ссудного процента прибыль. Об особенностях региональных жилищных программ мы расскажем в самое ближайшее время.

Между тем в «игру на понижение» может вступить и власть федеральная. Она готова перейти от постановки задач к практическим действиям. «Чтобы и дальше снижать стоимость жилищного кредита, надо подавлять инфляцию, обеспечивать стабильность всех ключевых макроэкономических показателей, – констатировал на кировском совещании Владимир Путин, – и мы, конечно, будем уделять этим проблемам первостепенное внимание».

Над материалом работали: Ольга Журман (Владивосток), Николай Востоков (Новосибирск), Андрей Чугунов (Нижний Новгород), Михаил Кибальник (Краснодар), Екатерина Погонцева (Ростов-на-Дону), Алексей Захарцев (Санкт-Петербург), Владислав Ржевский (Калининград).